L’amministratore del labirinto
Il mondo sotterraneo delle amministrazioni condominiali
di Livio Macchioro

L’autore premette che poche cose sono alla luce del sole come un condominio. Eppure, sotto traccia, si muove un complesso mondo sotterraneo, di cui si parla pochissimo. Il condominio ha, in Italia, un’importante rilevanza economica e sociale. Basti dire che l’80% delle proprietà immobiliari nel nostro Paese è costituita in condominio. Una realtà che ruota attorno alla figura professionale dell’amministratore.
L’editore ha deciso di dedicare un saggio a questa professione, poco appariscente ma più influente di quanto sembri. L’opera è corposa: per ragioni di spazio, in questa recensione andremo molto per titoli. L’autore divide la trattazione in quattro sezioni.

La figura professionale
L’amministratore condominiale è una figura professionale complessa che deve essere in grado di districarsi in molte materie differenti: contabilità, questioni tecniche, fiscali, legali, appalti, gestione di fornitori, emergenze varie e altro ancora. L’attività è, inoltre, gravata da pesanti responsabilità legali, anche penali. A tutto questo si aggiunge la necessità di una reperibilità praticamente continua, un forte impegno di tempo e la fatica di dover gestire le relazioni con i condomini, spesso impegnative. Tuttavia, questo mestiere, così pesante e spesso poco gratificante, pagato mediamente 8 euro l’ora (valutazioni dell’Unione Europea) risulta praticato volentieri dai protagonisti. L’autore individua una possibile spiegazione nella reperibilità di fonti di reddito aggiuntive al compenso base risultante dal contratto.

Il condominio e il suo ambiente
Il condominio appare, in sostanza, una ‘comunione forzata’: numerose persone che si ritrovano accomunate dal solo fatto di aver acquistato un appartamento in quell’edificio. La diversità di carattere e di interessi fa sì che, spesso, il concetto di ‘bene comune’ –insito oggettivamente nella fisicità dell’edificio– risulti lontanissimo dal modo di sentire dei comproprietari.

I processi decisionali tra regole ed etica 
Nelle decisioni riguardanti la gestione del condominio entrano in campo due soggetti: l’assemblea condominialee l’amministratore. In realtà, nelle questioni importanti dal punto di vista economico, entra in gioco un terzo soggetto: la galassia costituita da Stato-Regione- Comune, con gli obblighi imposti in materia di edilizia e impianti, e i fornitori del settore, spesso, di fatto, costituiti in lobby. La normativa del condominio, formalmente, è nettamente orientata alla tutela degli interessi dei proprietari. Nella realtà, spesso i condomini sono un soggetto debole perché devono affrontare aspetti giuridici e tecnici specialistici e, per di più, spesso sono divisi da loro. Tutto questo genera processi labirintici tipo tonnara: percorsi obbligati, caratterizzati da fattori decisionali non del tutto verificabili, che conducono, alla fine, nel punto che la guida suggerisce. Tutto si gioca, quindi, sulla professionalità e, soprattutto, sull’etica del professionista.

Il sistema condominio: una matrice per orientarsi
L’autore sintetizza le dinamiche del sistema nella matrice che qui riportiamo.

Conclusioni Un mondo complesso dove –più che le norme scritte– contano due fattori.
Da parte dell’amministratore l’aspetto morale: operare nell’interesse del condominio. Da parte dei proprietari: partecipazione alle vicende condominiali e disponibilità a venirsi incontro sui problemi. Il progetto è patrocinato dalla Fondazione STABILI (Si Temono Amministratori Bravi In Loro Interessi).